לצורך בחינת שאלת החבות בתשלום היטל השבחה, כאשר אדם מעביר בעלות בדירת מגורים לבן-זוגו לשעבר, מכוח הסכם גירושין ביניהם, נבין תחילה מהו בעצם “היטל השבחה”, ולאחר מכן נסקור את סעיפי החוק, פסקי הדין וההחלטות הרלוונטיים:

מהו היטל השבחה?

תשובה בסיסית והולמת לשאלה מהו היטל השבחה ניתן למצוא ב-ע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי 1:

היטל השבחה הוא תשלום חובה אשר מוטל מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). ההיטל משולם בגין אישור תכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג – והכל, כאשר כרוכה בהם עליה של שווי המקרקעין (סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: התוספת השלישית)). ההיטל משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה (סעיף 196א לחוק התכנון והבניה). שיעורו של ההיטל הוא מחצית משווי ההשבחה (סעיף 3 לתוספת השלישית). החייב בתשלום ההיטל הוא הבעלים או החוכר לדורות של מקרקעין (סעיף 2 לתוספת השלישית). החבות בהיטל ההשבחה נוצרת עם קרות האירוע הגורם לעליית שווי המקרקעין, אך התשלום אינו חייב להיות מיידי: יש לשלם את ההיטל לא יאוחר ממועד ה”מימוש” של זכות המקרקעין שהושבחה (סעיף 7 לתוספת השלישית). “מימוש” משמעו, בקוים כלליים, קבלת היתר לבניה או לשימוש במקרקעין, או התחלת שימוש בהם בפועל, בעקבות השינוי התכנוני; או העברת הזכות במקרקעין על דרך של מכירה או החכרה לדורות (סעיף 1(א) לתוספת השלישית).

כבר מתשובה זו שנסמכת על הסעיפים הרלוונטיים של חוק התכנון והבניה, ניתן ללמוד כי ישנם מצבים דוגמת העברת זכויות במקרקעין בירושה או העברת נכס מקרקעין במתנה (העברות מקרקעין שאין בצידן תמורה), שאינם מהווים “מימוש”, כהגדרתו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. זאת, כיוון שלא מדובר במקרקעין המועברים בדרך של מכירה או חכירה. מכאן, שמצבים אלה אינם מקימים חבות בתשלום היטל השבחה.

העברה הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין מהווה מימוש ואינה פטורה מתשלום היטל השבחה:

בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נקבע כי מימוש זכויות במקרקעין הינו העברתם או העברת החכירה בהם – בשלמות או חלקית, אך למעט מכוח דין:

תוספת שלישית (סעיף 196א)
פרשנות

1. (א) בתוספת זו –

“השבחה” – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;

“חכירה לדורות” – כמשמעותה בחוק המקרקעין תשכ”ט-1969;

“מימוש זכויות”, במקרקעין – אחת מאלה:

(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ”ט בסיון תשמ”א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ”א-1961;

העברה הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה מהווה העברה מכוח דין:

בע”א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע”מ (בפירוק מרצון) נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון 2 עומד כב’ השופט א’ ריבלין על המושג “העברה מכוח דין” בהקשר של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

24. משקבענו כי העברת הזכויות במקרקעין בענייננו מהווה “מימוש זכויות”, יש עוד לבחון אם לא חל כאן החריג הפוטר ממס מקום בו מתקיימת “העברה מכוח דין”. בית המשפט קמא קבע, כי את המונח “העברה מכוח דין” יש לפרש באופן הבא:

“העברה לשמו של הנעבר, שמתהווה ונוצרת מכוח הוראה מפורשת בדין, ולא מכוח פעולה משפטית וולונטרית ואוטונומית של מעביר ונעבר”.

הואיל וסעיפים 319 ו330- לפקודת החברות, העוסקים בפירוק מרצון של חברה, עניינם – כך קבע בית המשפט המחוזי – בהעברה וולונטרית של זכויות, הרי אין המדובר ב”העברה מכוח דין”, ולפיכך חייבת החברה בתשלום היטל השבחה. קביעה זו ראוי לאמץ.

הרשימה המדגימה ההעברות המתקיימות מכוח דין, הכלולה בדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס’ 15), התשמ”א-1980, והמונה “ירושה, הפקעה וכד'” (ה”ח תשמ”א 54), אינה רשימה סגורה (כפי שעולה גם מהתיבה “וכד'”). עם זאת, יש ברשימה זו, כמו גם ברציונל העומד מאחורי הוראת סעיף 1 לתוספת השלישית, כדי להבהיר את משמעות הסעיף, ולתחום את גבולותיו.

“העברה מכוח דין”, לעניין התוספת השלישית, היא העברה הנוצרת במישרין מכוח חוק. זאת, להבדיל ממצב בו החוק מסדיר, נותן תוקף ואף מחייב העברה, אשר הורתה בפעולה רצונית של המעביר. ודוק: כל העברה של מקרקעין מוסדרת בחיקוק כלשהו – יהא זה חוק החוזים, חוק המקרקעין, או כל חוק אחר. ברי, כי לא כל העברה המוסדרת בחוק – אף לא כל העברה אשר החוק נותן לה “שיניים” ואוכף אותה – היא העברה מכוח דין [ההדגשות אינן במקור].

כיוון שבני הזוג מסדירים ביניהם מרצונם החופשי את אופן חלוקת הרכוש ביניהם בדרך של הסכם גירושין (כאשר ייתכנו מצבים בהם צד אחד יעביר תשלום כספי לצד השני במסגרת איזון המשאבים ביניהם), הרי שהעברת המקרקעין ביניהם הנה רצונית (חוק יחסי ממון בין בני זוג אינו קובע כיצד יהא על בני הזוג לחלק ביניהם את הרכוש), ומשכך מחוייבת בהיטל השבחה.

פעולות כגון אישור ההסכם והענקת תוקף של פסק דין הנעשות על-ידי בית המשפט, הנן פעולות המעניקות בעיקרן משנה תוקף להסכמות אליהן הגיעו הצדדים, כפי שאלו משתקפים בהסכם הגירושין.

ערר (מרכז) 55/17 משיח נעמי ודן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות 3:

השאלה האם העברה “אגב גירושין” יכולה להחשב כהעברה מכוח דין או כהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו (ובכך לא להחשב כפעולת מימוש המקימה חבות בתשלום היטל השבחה), נבחנה על-ידי ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, אשר קבעה כי חוק יחסי ממון אינו קובע את אופן חלוקת הרכוש בין בני הזוג המבקשים להתגרש אלא את עקרונות חלוקתו בלבד:

לאחר ששקלנו בדבר ובשים לב לפס”ד חברת חלקה 510 הנ”ל אשר ערך אבחנה ברורה בין פעולה הנעשית “מכח הדין” לבין פעולה הנעשית “על פי דין”, אנו סבורים כי בנסיבות ענייננו, בהן העוררים חתמו על הסכם גירושין לפיו העורר 1 רוכש את חלקה של העוררת 2 במקרקעין הרי שאין בפנינו פעולה “מכח הדין” אלא לכל היותר “על פי דין”.

ודוק-חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל”ג-1973 אינו קובע את אופן חלוקת הרכוש בין בני הזוג המבקשים להתגרש אלא את עקרונות חלוקתו בלבד. משכך, העובדה שהסכם הגירושין תואם את עקרונות החוק ו/או כי קיבל תוקף של פסק דין איננה הופכת את חלוקת הרכוש לפעולה הנעשית “מכח הדין” אלא לכל היותר נותנת גושפקנא להיותה פעולה הנעשית “לפי דין”.

לאור האמור, אין בידינו לקבל את טענת העוררים לכך שהעברת הזכויות במקרקעין הנדונים בין העוררת 2 לעורר 1 חוסה תחת המונח “העברה מכח דין” ומשכך, העברה זו תחשב כמימוש זכויות, המקים את החבות בתשלום היטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק [ההדגשות אינן במקור].

רשויות שונות מאפשרות לדחות את המימוש באמצעות חתימה על כתבי התחייבות:

בעוד שעל-פי דין, זכאיות כאמור הרשויות השונות לגבות היטל השבחה מבן הזוג אשר מעביר או מוכר את חלקו בנכס, במסגרת הסכם הגירושין, מאפשרות רשויות שונות לדחות את המימוש.

במקרים אלה, מתחייב הקונה לקבל על עצמו הקונה את היטל ההשבחה של המוכר, קרי מחצית היטל ההשבחה אשר הייתה צריכה להיות משולמת על-די המוכר (הקונה אינו משלם היטל השבחה, אלא אם כן הוסכם בין הצדדים אחרת).

באמצעות החתימה על כתבי ההתחייבות, מעניק הקונה למעשה “הטבה” למוכר, באמצעותה חוסך המוכר את מחצית היטל ההשבחה שהייתה צריכה להיות משולמת על-ידו בגין חלקו שנמכר.

אלא, שאותו חיסכון בא על חשבון הקונה, שכן יהא עליו לשלם בעתיד את היטל ההשבחה במלואו (חלקו שלו בגין המחצית שהייתה בבעלותו וחלקו של המוכר אותו התחייב לשלם בעתיד). על-כן, יש לבחון מהו שיעור היטל ההשבחה שצפוי להיות משולם, ולשקלל את החיסכון במסגרת שיעור התמורה בגין הממכר, אופן חלוקת הרכוש וכד’.

העברה הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין פטורה מתשלום של מס שבח ומתשלום של מס רכישה:

בעוד שהאמור בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה עשוי להתפרש על-ידי קוראיו במס’ אופנים, הרי שהפטור ממס שבח וממס רכישה מוסדר באופן ברור וחד משמעי בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין שכותרתו “העברה אגב גירושין”.

בסעיף נקבע כי העברת זכויות במקרקעין הנעשית עפ”י פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין – לא יראוה כמכירה בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם:

העברה אגב גירושין:
4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.

פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין 4:

החלטה שיפוטית הניתנת במסגרת הליכים בין בני זוג לפירוק התא המשפחתי ועניינה חלוקת הרכוש בין בני הזוג לרבות החלטה כאמור של בית המשפט לענייני משפחה.

לסיכום:

העברת מקרקעין אגב הסכם גירושין הנה על-פי דין פעולת “מימוש” המחוייבת בהיטל השבחה.
עם זאת, ישנן רשויות שונות שמאפשרות לדחות את המימוש, באמצעות חתימה על כתבי התחייבות.
עם החתימה, מתחייב הקונה לשלם בעתיד גם את שיעור חלקו של המוכר, בגובה מחצית היטל ההשבחה, אשר הייתה צריכה להיות משולמת במועד העסקה.
התחייבות מצד הקונה אינה עניין של מה בכך, ויש להביא בחשבון את גובה “החיסכון” של המוכר, בעת קביעת שיעור התמורה המשולמת או בעת חלוקת הרכוש וכד’.

הערות שוליים:

  1. ע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי, פורסם בנבו, ניתן ביום 27/11/2011, בסעיף 2 לפסק דינה של כב’ השופטת (בדימ’) א’ פרוקצ’יה. »
  2. ע”א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע”מ (בפירוק מרצון) נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, נה (4) 769 ,792. »
  3. ערר (מרכז) 55/17 משיח נעמי ודן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות, פורסם בנבו, ניתן ביום 13.09.2017. »
  4. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 6/2006 תיקון מס’ 55 לחוק מיסוי מקרקעין – הוראה כללית (17.07.2006). »