סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א–1971, בא לתת מענה ותרופה לשוכר שמעוניין לעזוב את המושכר, עוד בטרם נסתיימה תקופת השכירות, ויש בידו פתרון למצב שנוצר בדמותו של שוכר חליפי באופן שהשוכר “יהנה” והמשכיר “לא יחסר” 1:

העברת השכירות

22. השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

על השוכר מוטלת החובה לבקש מהמשכיר את הסכמתו להכנסת השוכר החליפי:

תחילה, יהא על השוכר לבקש מהמשכיר את הסכמתו. ייתכנו 2 תרחישים:
1. המשכיר מסכים להחלפה.
2. המשכיר מסרב להחלפה או מתנה את ההחלפה בתנאים.

יש לבחון האם סירובו של המשכיר להחלפה הנו סביר:

בפסיקה נקבע כי כדי שסירובו של המשכיר להעברה ייחשב לסביר צריך שיהא לו טעם הוגן, מוצק וממשי וכי על השוכר מוטל הנטל להוכיח שטעמי הסירוב של המשכיר אינם סבירים. 2

ביהמ”ש בוחן את סירוב המשכיר תחת פריזמת מאזן הנוחות:
במסגרת זו, מביא בין היתר בית המשפט בחשבון את מידת הנזק שעשוי להגרם לכל צד עקב הפעלת או שלילת ההחלפה המוצעת, המניע של כל אחד מהצדדים, אורך תקופת השכירות המוצעת ואמינותו האישית ומהימנותו הכלכלית של השוכר החליף. 3

האם בחוזה השכירות קיימת הוראה מפורשת בעניין העברת השכירות / שכירות משנה:

במידה והשוכר סבור כי סירובו של המשכיר להעברה נעשה מטעמים בלתי סבירים או מותנה בתנאים בלתי סבירים (למשל, המשכיר מתנה את ההחלפה בהעלאת גובה דמי השכירות), יש לבדוק האם בחוזה השכירות קיימת הוראה מפורשת בעניין העברת שכירות / שכירות משנה:

(1) החוזה שותק – השכירות לא קיימת הוראה בעניין העברת שכירות / שכירות משנה:
השוכר רשאי לפעול בהתאם לאמור בסעיף 22 ולהעביר את זכותו להחזיק ולהשתמש במושכר לאדם אחר אף בלא הסכמתו של המשכיר.

חשוב לזכור כי במקרה והשוכר מחליט לבצע את ההחלפה ללא הסכמתו של המשכיר, יוכל המשכיר לפנות לבית המשפט. אז, יידרש השוכר להוכיח כי המשכיר סירב לקבל את הדייר החליפי שהוצע לו בשל טעמים שהנם בלתי סבירים, או שמא התנה את קבלת הדייר החליפי בתנאים בלתי סבירים.
לכן, מומלץ לשוכר להשתמש באפשרות זו, אשר הוקנתה לו על-ידי המחוקק, רק כאשר הוא בטוח מעל כל צל של ספק שסירובו של המשכיר נעשה בניגוד לדין. במידה ויימצא על-ידי בית המשפט שסירובו של המשכיר הנו מוצדק, ייאלץ בית המשפט לקבוע שהשוכר הפר את הסכם השכירות.

(2) בחוזה השכירות קיימת הוראה בעניין העברת שכירות / שכירות משנה:
ההוראה מעידה שלצדדים לא הייתה כוונה להחיל את האמור בסעיף 22 לחוק על החוזה ביניהם. במקרה שכזה לא רשאי השוכר להפעיל שיקול דעת ולפעול באופן עצמאי, ויהא עליו לפנות לבית המשפט ולבקש ממנו לסטות מהאמור בחוזה ולאשר את ההחלפה.

תחולה

(ג) הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים.

סיכום:

שוכר שמבקש להשתחרר מהחוזה לפני תום תקופת השכירות, צריך למצוא דייר חליפי שייכנס בנעליו, כלומר דייר אשר מוכן לקבל על עצמו את כל התנאים המעוגנים בחוזה השכירות שבין הדייר “המקורי” לבין המשכיר.
לאחר מכן, על השוכר לפנות למשכיר ולבקש את הסכמתו להחלפה.
המשכיר רשאי לסרב לבקשתו של השוכר, אך זכותו לעשות כן מוגבלת והמשכיר אינו רשאי לתלות את סירובו בטעמים שרירותיים.
במידה והמשכיר מסרב להחלפה, יש לבדוק את החוזה ולבחון האם קיימת בו הוראה אשר מונעת מהשוכר להביא במקומו דייר חליפי:
א. במידה והחוזה שותק בעניין זה (בחוזה לא קיימת הוראה בעניין העברת שכירות / שכירות משנה) רשאי השוכר לבצע את ההחלפה בעצמו.
ב. במידה וקיימת הוראה שכזו בחוזה, על השוכר לפנות לבית המשפט.

הערות שוליים:

  1. בש”א 2813/05 חברת העובדים השיתופית הכללית בא”י בע”מ נ’ הרב דניאל ביטון תק-מח 2006(3) 2904, בפיסקה 147 לפסק דינו של השופט דרורי »
  2. ע”א 15/87 מדינת ישראל נ’ וייס, פ”ד מה(1) 342, 349. »
  3. ת”א (כ”ס) 19403-11-11 עמוס בן אור נ’ אירן פורנזריאן, פורסם ב-“נבו”, ניתן ביום 17.11.2014 על ידי כבוד כב’ השופטת רחל קרלינסקי. »