סעיף 330 לפקודת העיריות: מתן פטור מתשלום ארנונה לנכס שאינו ראוי לשימוש

סעיף 330 לפקודת העיריות ¹ קובע:

בנין שנהרס או שניזוק:

נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –

(1)  עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);

(2)  חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ”ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום);

(3)  חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;

(4)  התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה.

סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] התשכ”ד – 1964

התנאים הדרושים לקבלת הפטור:

מן הרישא של הסעיף עולה כי על מנת שהבניין יוכר כנכס פטור מחובת תשלום ארנונה, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:

א. הנכס שלגביו מבוקש הפטור נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו.

ב. איש אינו יושב בנכס שלגביו מבוקש הפטור.

ג. על מבקש הפטור למסור לעירייה הודעה בכתב ובה יש לציין כי הנכס נהרס לחלוטין או ניזוק כך שלא ניתן כלל להשתמש בו וכי אין משתמשים בו בפועל.

הפטור חל על כל סוגי המבנים:

המונח “בנין” מוגדר בסעיף 269 לפקודת העירייה:

“בנין” – כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו;

הלשון שבה נקט המחוקק ולפיה בנין הוא “כל מבנה” (ואף חלק ממבנה), מאפשרת להחיל את הפטור על כל סוגי המבנים (מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות וכדומה).

תקופת הפטור:

(1) “תקופת הפטור הראשונה” – פטור מלא ל-3 שנים:

נכס שנהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, פטור מתשלום ארנונה לתקופה של 3 שנים.

(2) “תקופת התשלום” – תעריף ארנונה מופחת במשך 5 שנים נוספות:

אם בתום 3 שנים נותר הנכס באותו מצב פיזי שבגינו התקבל הפטור, יחוייב המחזיק בתעריף ארנונה מופחת לתקופה של 5 שנים נוספות.

– התעריף יחושב על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין, ועל פי התעריף המינימאלי הקבוע בחוק לשימוש זה.

(3) תקופת פטור מלא נוספת ללא הגבלת זמן:

אם בתום 2 התקופות האמורות לעיל (בתום 8 שנים) נותר הנכס באותו מצב פיזי שבגינו קיבל את הפטור, זכאי מחזיק הנכס לפטור מלא מתשלום ארנונה, וזאת בכפוף לכך שימסור הודעה בכתב על מצב הנכס לעירייה.

יש להקדים ולמסור לעיריה הודעה בכתב על מצב הנכס:

חשוב להדגיש כי מועד תחילת הפטור הוא היום שבו מסר מבקש הפטור לעירייה הודעה בכתב על מצבו של הנכס. יוצא אפוא, שהפטור אינו חל באופן רטרואקטיבי ולעירייה אין כל חובה להעניק למבקש את הפטור ממועד מוקדם יותר (למשל, המועד שבו נהרס הנכס או ניזוק):

הסיפא של הוראת סעיף 330 האמור קובע, ברחל בתך הקטנה, כי “אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה”. רוצה לומר: פטור שניתן לנישום בהתאם לסעיף 330 חל על חיובים המתהווים לאחר מועד מסירת ההודעה (היא כמובן הודעה מפורטת ומבוססת), ואין בו כדי לפטור את הנישום מחיובים שנתהוו לפני מועד המסירה. תכליתה של ההוראה שבסיפא היא להבטיח שהנישום יעמוד בנטל ההודעה שמוטל עליו ברישא – וזאת על מנת להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה ולמנוע מצב שבו תצטרך העירייה לעמוד בעצמה על מצבו של כל נכס ונכס המצוי בתחומה [ההדגשה אינה במקור]. ²

הנכס ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו:

בפרשת המגרש המוצלח ³, קבעה כב’ השופטת נאור כי השאלה האם בניין “ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו” הנה שאלה עובדתית, אשר מוכרעת לאור מבחן פיסי אובייקטיבי הבודק את מצבו הנוכחי של הבניין במשקפי האדם הסביר:

השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין “ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו”. אכן, ייתכנו מקרים “אפורים” וגם אם לא נלך לשיטת “לכשאראנו אכירנו” (כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע”פ 2358/06 סלימאן נ’ מדינת ישראל, פסקה ק”ו ([פורסם בנבו], 17.9.2008) לביטוי “I know it when I see it”) עדיין ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. ⁴

באותה פרשה שלל בית המשפט העליון את מבחן הכדאיות הכלכלית, אשר בוחן האם ניתן בעלות כזאת או אחרת, להפוך את הבניין שניזוק לראוי לשימוש, וקבע כי למבחן זה אין אחיזה בלשון הסעיף ⁵ והוא מנוגד לתכלית דיני הארנונה, המחייבת קיומה של זיקה בין הטלת הארנונה לבין השימוש בנכס:

בניין שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו אינו מקיים את הזיקה הנדרשת לשם הטלת ארנונה והאפשרות התיאורטית לשינוי מצבו של הבניין בעלות כזאת או אחרת אינה משנה את המצב הנוכחי בו אין מתקיימת הזיקה הנדרשת. אכן השאלה היא מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי “להוציאו” ממצבו הנוכחי והאם סכום זה הוא “סביר” [ההדגשה אינה במקור]. ⁶

דוגמאות למבחנים אובייקטיבים אפשריים:

הנטל להוכיח את תנאי הפטור ובראשם את העובדה שהנכס “נהרס” או “ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו” מוטל על כתפיו של הנישום, מבקש הפטור.