חתימה על מסמך בעסקת מקרקעין

החתימה על גבי המסמך אינה מהווה תנאי לעמידתו של המסמך במבחנו של סעיף 8 לחוק המקרקעין:

בפסק הדין דירות מקסים נ’ ג’רבי קבע בית המשפט העליון (כבוד השופט ג’ בך) כי "אין לראות בחתימה על המסמך הכתוב והמתייחס לעיסקת מקרקעין משום תנאי שאין בלתו". ¹

אבקש לעמוד על מספר נימוקים אשר הביאו אותו לידי מסקנה זו ומפורטים בפסק הדין:

ראשית, מציין כבוד השופט בך את העובדה שבסעיף 8 לחוק המקרקעין לא מוזכרת כל דרישה, שהמסמך יהיה
חתום על ידי מי מהצדדים להסכם. ²

צורתה של התחייבות

8. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969.

לשיטתו של בך, לא ניתן לכלול בסעיף 8 לחוק המקרקעין, שחל על המוכר בלבד ³ את דרישת החתימה שחלה, כפי שניסיון החיים מלמד, על שני הצדדים לעיסקה. העובדה שהמחוקק בחר בהוראה מיוחדת, שהתנאי בה מחייב רק את הצד המוכר, יש בה כדי ללמד על כך שלא היה מעוניין לכלול בסעיף תנאי, שמחייב את שני הצדדים לעיסקה. ⁴

בך סוקר בפסק הדין מספר חוקים, דוגמת סעיף 3(א) לפקודת השטרות וכן סעיפים 19 ו-20 לחוק הירושה, שלגבי המסמכים הנזכרים בהם נאמר במפורש כי כדי שיהיה להם תוקף חוקי, הם חייבים להיות בכתב וכן חייבים להיות חתומים. בך מסיק, בהתבסס על החוקים הנ"ל, שאם אכן היה המחוקק מבקש לקבוע שהחתימה מהווה תנאי הכרחי (מהותי) למילוי אחרי ההוראה שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, הוא היה מציין זאת באופן מפורש, ולא מסתפק בדרישה ל-"מסמך בכתב" בלבד. ⁵

חיזוק נוסף למסקנה זו מתקבל מעיון בהצעת חוק המקרקעין, תשכ"ד-1964. נראה כי המחוקק היה ער לאפשרות לדרוש, בנוסף למסמכים בכתב, גם חתימה עליהם, ואף כלל דרישה שכזו בהצעת החוק (כפי שעולה מקריאת סעיפים 10 ו-15 להצעה). העובדה, שדרישה זו נזנחה על ידו בהמשך ולא נכללה לבסוף בחוק, מהווה נדבך נוסף המלמד, אליבא דבך, על המציאות המשפטית שאותה ביקש המחוקק ליצור – מציאות שבה דרישת החתימה אינה מהווה תנאי הכרחי, שאין בלתו, לתוקפה של התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין. ⁶

מעמדה של החתימה על החוזה:

עם זאת, חשוב לשוב ולהזכיר כי לצד האפשרות שנוצרה להכשיר מסמך לא חתום, באמצעות ראיות נסיבתיות מובהקות, חתימה "היא עדיין ביטוי מן המעלה הראשונה לקיומה של גמירת דעת לכרות חוזה". ⁷

על הראיות (שתפקידן להוכיח ברוב המקרים גמירת דעת אף בהיעדר חתימה) להיות שקולות, מבחינת כוחן הראייתי, לחתימה המהווה ראיה כבדת משקל ואינדיקציה חזקה המעידה על רצינות כוונותיהם של הצדדים להתקשר בקשר חוזי מחייב. ⁸

מכאן המסקנה שהיעדרה של החתימה מהווה אינדיקציה "כמעט קונקלוסיבית" ⁹ להיעדרה של גמירות דעת. תימוכין למסקנה זו ניתן למצוא בדבריו של בך, המבוססים על ניסיון החיים והשכל הישר: "אין ספק, שצדדים לחוזה, המהווה עיסקת מקרקעין, ולמעשה הצדדים לכל חוזה הנערך בכתב, נוהגים לחתום על החוזה בטקס יותר או פחות חגיגי, ורוב האנשים לא יראו את עצמם קשורים בהתחייבויות ההדדיות, שהתכוונו לקבל על עצמם בכתב, כל זמן שלא חתמו שני הצדדים על החוזה". ¹⁰

מתי בכל זאת יש לראות במסמך שלא נחתם מסמך מחייב?

לדעתו של בך ייתכנו מקרים "יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים" ¹¹, שבהם יוכל בית המשפט להסיק, על סמך חומר הראיות המובא לפניו ובאמצעות "בדיקה קפדנית" ¹², קיומה של גמירות דעת, למרות העובדה שחתימתם של הצדדים או חתימת אחד מהם אינן מופיעות על גבי ההסכם הכתוב. תמיכה רעיונית להשקפה זו מוצא בך גם בדבריו של כבוד השופט ברק בד"נ 40/80 ¹³ ולפיהם "אין כל קדושה בחתימה, כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית, ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות". ¹⁴

ניתן ללמוד בהקשר זה מפסק הדין בענין בוטקובסקי, שבו קבע בית המשפט כי הסכם שלא נחתם, מחייב את הצדדים לו.

ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות’ – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ’ אליהו גת:

העובדות: מר יעקב בוטקובסקי מנהל חברה שבבעלותה מגרש המוצע למכירה. אליהו גת, חיים רוזבאום ואלכסנדר שוורץ מעוניינים לרכוש את המגרש במטרה להקים עליו בניין מסחרי (להלן: "הרוכשים").

שני הצדדים מקיימים משא ומתן בין מספר פגישות, במהלכו הם נושאים ונותנים על גובה המחיר המוצע ותנאי התשלום.

בפגישה האחרונה, לאחר שהצדדים מגיעים לכלל הסכמה ביחס לשני הנושאים הנ"ל לוקח מר בוטקובסקי שני דפי מחברת וכותב בכל אחד מהם, העתק ומקור, את פרטי ההסכמה שאליה הגיעו הצדדים, לרבות, מחיר המכירה ותנאי התשלום.

על המסמך הזה, שהעתק ממנו מוסר בוטקובסקי לידי הרוכשים, לא חותם איש מן הצדדים.

הצדדים מציינים את המאורע בהרמת כוסית ובלחיצת ידיים וקובעים להיפגש למחרת היום במשרד פרקליטו של בוטקובסקי, לשם חתימה על חוזה מכר.

אלא, שהפגישה לא מתקיימת וכעבור מספר ימים מוכר בוטקובסקי את המגרש, במחיר נמוך יותר, לקונים אחרים, בני הזוג קובה, ששילמו את מלוא המחיר במזומן.

כבוד השופט מצא, אשר כותב את פסק הדין קובע כי המסמך אשר לא נחתם על ידי הצדדים מהווה, על אף היותו בלתי חתום, חוזה מחייב. מצא מסביר את קביעתו זו באמצעות מספר נימוקים:

ראשית, מפני שהמסמך, נכתב בכתב ידו של בוטקובסקי, המוכר, אשר מתכחש מאוחר יותר לתוקפו של ההסכם. ¹⁵ המסמך אמנם לא נחתם ע"י בוטקובסקי, אולם ברור כי העלאתו על הכתב איפשרה לבוטקובסקי לעבד פעם נוספת את פרטי ההתחייבות שאותה ביקש ליטול על עצמו (מכירת המגרש). ייתכן, שזהו גם ההסבר הנעוץ בבסיס קביעתו של מצא ולפיה משקלו הראייתי של מסמך אשר נכתב בכתב ידו של המתחייב, אינו נחות בהרבה ממשקלו הראייתי של מסמך חתום. ¹⁶

נימוק נוסף הוא שהמסמך מנוסח כהסכם, בלי שנכללה בו או נלוותה לעריכתו כל הסתייגות או התייחסות לכך שהמסמך לא נכתב לשם יצירת חיוב משפטי. ¹⁷

מצא לומד על כך שהמסמך נועד לשקף הסכם בין הצדדים, גם מכך שבוטקובסקי מוסר עותק (שנכתב בעת ובעונה אחת עם המקור) ממנו לרוכשים. בהתייחסו לגרסתו של בוטקובסקי לפיה נועד המסמך לשמש "תזכורת" אישית באשר לתוכן ההסכמה שהושגה, מתקשה מצא להבין כיצד מתיישבת גירסתו של בוטקובסקי עם ההגיון, שהרי אם אכן כתב את המסמך לעצמו, מה הטעם במסירת עותק ממנו לידי הרוכשים. ¹⁸

מצא מתייחס בפסק הדין גם לנסיבות עריכת העיסקה וקובע כי "במסירת עותק מן המסמך לידי הרוכשים, ובהשקת הכוסיות ולחיצת הידיים שנתלוו לכך, יש משום תמיכה למסקנה המסתברת גם מנוסחו של המסמך, דהיינו שעם כתיבתו נוצרה התחייבות חוזית תקפה ומחייבת". ¹⁹

לאור קביעתו של מצא כי שני הסממנים הנ"ל תומכים במסקנתו ולאור העובדה שלא תמיד יש בסימנים אלה משום אינדקציה לגמירות דעת הדדית, אני סבור שיש לראות בהם מעין "שחקן חיזוק", המצטרף לשורת ראיות נוספות.

יש לזכור, שלחיצת יד בסיום פגישה היא נוהג מקובל, אשר ניתן לפרשו במספר אופנים. וכלשונו של כבוד השופט י’ פרידמן (שלום): "מכל מקום לחיצת ידיים כשלעצמה ובפני עצמה בודאי שאין בה כדי לשמש אינדיקטור לכאן או לכאן. יכול שיש בה כדי לברך על המוגמר, ויכול באותה מידה שיש בה כדי להוות אקט של נימוס גרידא, או הבעת אמון הדדי או ברכה בשאיפה להמשך ניהול מו"מ, ואפילו מעין ברכת שלום ופרידה". ²⁰

פסיקה זו עולה בקנה אחד עם פסיקתו של בית המשפט העליון, אשר קבע לאחרונה כי לחיצת יד אינה מעידה בהכרח על הסכמה כוללת וסופית של הצדדים לענין פרטי העיסקה והצורה שבה היא תתפרש נקבעת באופן פרטני ע"י בית המשפט, לאור הנסיבות של כל מקרה ומקרה. ²¹

על בתי המשפט להיזהר מקביעה לא זהירה לפיה מסמך לא חתום מהווה הסכם מחייב:

האפשרות העומדת בפני צדדים למשא ומתן לא לחתום על החוזה, היא אולי האפשרות הזולה, הפשוטה, האינטואיטיבית והטבעית ביותר להצהיר כלפי כולי עלמא כי לא הושגה הסכמה בין הצדדים, קרי, שהמו"מ הסתיים ללא תוצאות.

קביעה לפיה מסמך לא חתום מהווה הסכם מחייב, פוגעת באפשרות זו שעומדת בפני הצדדים ומגדילה את עלויות העיסקה. כך למשל, נדרשים הצדדים להיזהר בעת ניסוח הטיוטא (שמא תתפרש כמחייבת), ולציין עליה הערות כגון "טיוטא לצורך משא ומתן בלבד". ברור, כי צדדים לחוזה, ודאי צדדים אשר אינם מורגלים בחתימה על חוזים, לא יכולים לבצע פעולות אלה לבד.

יתרה מכך, הרי שקביעה זו פוגעת ביכולתם של צדדים למשא ומתן, שלא חתמו במהלכו על מסמך כלשהו, לצפות כיצד אותו מסמך יתפרש בבית המשפט והאם בסופו של יום, הם יהיו קשורים בו. ²²

נראה, כי הלכת מקסים טומנת בחובה "כוח גדול", המאפשר לבית המשפט לתת מענה הוגן וצודק לאותם מקרים, שבהם מנסה צד לחוזה "להתחפר מאחורי דרישת החתימה" ולהתנער באמצעותה מהתחייבות שקיבל על עצמו לאחר גמירת דעת. ²³

אלא, שיש לזכור כי בצידו של אותו כוח, טמונה גם "אחריות גדולה", ובית המשפט נדרש, על רקע הפגיעות הנלוות לשימוש באותו הכוח, "להיות זהיר מאוד בקביעה לפיה מסמך לא חתום הוא הסכם מחייב". ²⁴